Thursday, October 22, 2015

[不動産を売る] ゴミ屋敷から、キラキラ物件へ変身!低コストで、最大限の価値アップを狙え。

グレーター・バンクーバーの不動産市場は、過去10年最高の成約数を記録、今年に入って留まることのない活発化を見せています。各メディアは、こぞって在庫不足と絶えない需要を背景に「Seller's Market」、すなわち「売り手に有利な市場」であることを報道し、このトレンドの恩恵をあやかろうと、今年売却を試みた売り主様も多数おられたことでしょう。

しかし、いくら売り手に有利な市場だと言っても、誰しもが無条件に売却利益を最大化できるわけではありません。賢い売り主は、凄腕のリアルターと連携し、いかに低コストで、傷んだ中古物件を誰もが欲しがる「キラキラ物件」へと変貌させ、市場平均価格を上回る売却益を生み出すか、きちんと戦略を練ります。このステップを踏むか踏まないかで、売却益は優に数百万円の差がでます。また、売却に要する期間も、大きく短縮することが可能です。

今回、ご紹介する例は、バーナビー市のとある2ベッド・コンドミニアム物件の事例。その利便性の高いロケーションから、売り主様は十数年に渡って当物件を投資保有されており、常に大学生の借り手がつく高利回りの賃貸物件でした。バーナビー市の地価も十数年前に比べて随分と上昇し、長期に渡って多額の賃貸収入を得た売り主様は、今回当物件を売却、資産のキャッシュ(現金)化をし、新たな不動産投資をされることを決断されました。

さて、初めて私が当物件に足を踏み入れた時、そこはまるで犯罪現場の後のような(笑)状態でした。壁にはたくさんの穴ぼこと傷の数々、あらゆる壁・カーペットには得体の知れない染みが無数についており、ゴミと煙草が混ざった異臭が立ち込めていました。キッチン・トイレはカビ臭く、油汚れも目立つ状態で、きわめつけにはリビングルームにキングサイズのベッドが置いてあったのです。このような状態の物件は見慣れている私ですが、2か月以内に不動産売却を完了させたい、とおっしゃるクライアント様を前に、どうやったら短期間かつ高額でこの物件を売ることができるか、正しい戦略を練る必要がありました。


キッチン (BEFORE)

ダイニング・リビング (BEFORE)

ちなみに、この状態で売り出しても、売れないことはないのですが、かなり価格をお得に売り出さなければ見学希望者を集めることは難しく、かつさらに交渉によって値段を叩かれることは安易に予想できました。また、購入申し込みを獲得するのに、数か月以上かかるに違いありません。

私はクライアント様に、80万円($8,000)の先行投資を提案し、その範囲で、以下のリノベーションをアレンジしました。

・内装ペンキの塗り替え
・床の張り替え
・新品アプライアンス(冷蔵庫・食洗器・オーブン/レンジ・洗濯機・乾燥機)の購入
・その他タッチアップ(ドアの軋みの修理、トイレのタンク蓋の交換、蛇口の交換等)

このリノベーションに要した期間、約3週間。ご依頼頂き、3週間後に以下のような状態で売り出しを開始しました。

リビング (AFTER)
ダイニング・リビング (AFTER)
キッチン (AFTER)

計画通り、リノベーションを完了後、最も大事なステップである「不用品の処分」を行い、シンプルな家具と装飾品を搬入、美しくモダンなステージングを施しました。あとは、いつも通り、私の得意とするプロのマーケティングチームとの連携により、最高の広告素材を創り上げました

※価格付けは、リノベーション前の状態で売り出す場合よりも、3~4万ドル(300万~400万)高く設定し、販売開始1週目に、フルプライス(値下げなし)で売却に成功しました。

この事例では、80万円($8,000)の先行投資をすることにより、販売価格300~400万円($30,000~40,000)高くすることに成功しただけでなく、本来のコンディションのままであれば数か月以上かかると予測された販売期間を見事1週間に短縮し、クライアント様のご希望通り、ご依頼から2か月以内に、不動産のキャッシュ化(現金化)に成功しました。

このように、取引数の経験を積んだリアルターの助言は、実際のクライアント様の売却益に多額の差を生み出します。売却の際には、ぜひとも緻密なアドバイスができるリアルターとの連携をお薦め致します。

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